海天密碼112310之“3”——三大關(guān)鍵點技術(shù)

　　    海天密碼系列的第二篇——海天密碼112310之“3”，主要包括設(shè)計階段優(yōu)化（限額設(shè)計）、合約規(guī)劃（招標(biāo)管理、合同管理）、采購咨詢（集中采購）三項重要的關(guān)鍵點技術(shù)。

　　　地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個層面的內(nèi)容，其中有一個重要的內(nèi)容就是每一個階段都有控制要點，按照地產(chǎn)業(yè)項目推進的階段，我們（海天公司——編者按）將其分為設(shè)計階段優(yōu)化（限額設(shè)計）、合約規(guī)劃（招標(biāo)管理、合同管理）、采購咨詢（集中采購）三項重要的關(guān)鍵點技術(shù)。

　　總則

　　按照房地產(chǎn)項目進度，海天密碼三大關(guān)鍵技術(shù)中的設(shè)計優(yōu)化和合約規(guī)劃環(huán)節(jié)，集中在方案設(shè)計階段及施工圖設(shè)計階段，是關(guān)鍵點技術(shù)中的基礎(chǔ)，采購咨詢處于施工與營銷階段，也是工作強度極大的關(guān)鍵點技術(shù)。

　　1、方案設(shè)計階段工作內(nèi)容及關(guān)鍵點

　　方案設(shè)計階段的主要工作內(nèi)容包括：方案版成本控制目標(biāo)的確定，設(shè)計方案的經(jīng)濟優(yōu)化(有概算者進行橫向?qū)Ρ�，無概算者通過概算編制、分析提出方案的優(yōu)化建議)、方案版產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)的修正及合約規(guī)劃的初步編制。

　　2、施工圖設(shè)計階段工作內(nèi)容及關(guān)鍵點

　　(1)預(yù)算版目標(biāo)成本的制定

　　根據(jù)施工圖、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備要求編制目標(biāo)成本（預(yù)算版）。

　　(2)執(zhí)行版合約規(guī)劃（合約規(guī)劃具體講述）

　　設(shè)計方案經(jīng)濟優(yōu)化

　　1、設(shè)計概算與實際建設(shè)成本存在差異

　　工程設(shè)計階段是建設(shè)項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設(shè)的靈魂，是確定與控制工程造價的重點階段。方案設(shè)計要做到技術(shù)與藝術(shù)、技術(shù)與經(jīng)濟的合理統(tǒng)一。

　　調(diào)查表明：設(shè)計費用一般只占工程總造價的１％，但對整體工程造價的影響卻高達75%以上。設(shè)計方案是每個項目能否做到少投入、高產(chǎn)生、合理使用人、財、物，取得最優(yōu)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。但是由于專業(yè)的限制，設(shè)計人員主要從“使用功能”、“建筑藝術(shù)”上考慮設(shè)計方案，對項目建設(shè)成本不會太重視，同時設(shè)計人員也的缺少實際成本方面的數(shù)據(jù)庫，設(shè)計概算可能與實際建設(shè)成本有較大差異。

　　2、設(shè)計單位預(yù)算和內(nèi)部預(yù)算對比分析

　　設(shè)計施工圖紙出來以后，組織成本管理人員編制施工圖預(yù)算，通過公司內(nèi)部施工圖預(yù)算與設(shè)計單位出具的施工圖預(yù)算對比，找出差異，并分析對應(yīng)指標(biāo)，形成書面記錄。為后續(xù)指標(biāo)分析提供對比信息。

　　3、指標(biāo)分析、對比

　　根據(jù)工程的特點，對指標(biāo)進行分析、對比，如果超過控制指標(biāo)值，應(yīng)與設(shè)計人員溝通調(diào)整。在對指標(biāo)分析時應(yīng)對工程的特征進行詳細描述，保證相比較的項目要有可對比性。

　　合約規(guī)劃

　　合約規(guī)劃是指將目標(biāo)成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導(dǎo)從招投標(biāo)到最終工程結(jié)算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規(guī)劃”將成本控制任務(wù)具體轉(zhuǎn)化為對合同的嚴(yán)格管控，實現(xiàn)了對“項目動態(tài)成本”的有效管控。

　　合約規(guī)劃結(jié)合項目情況和投資收益指標(biāo)，制定各分項可能發(fā)生的合約及

　　預(yù)計金額，并分析付款條件，進而形成項目的整體資金規(guī)劃。

　　合約規(guī)劃應(yīng)結(jié)合成本目標(biāo)中的不可預(yù)見費，在遇部分費用不明確時，做合約規(guī)劃時可放入不可預(yù)見費，隨著實際簽訂合同的變化而變化。不可預(yù)見費的總額反應(yīng)了目標(biāo)成本控制的松緊度。針對不可預(yù)見費設(shè)定每一個分項的預(yù)警、強控范圍，便可作為后續(xù)項目成本控制的基礎(chǔ)。

　　海天密碼的合約規(guī)劃咨詢服務(wù)共有六大內(nèi)容：

　　附合約規(guī)劃模板

　　采購咨詢和集中采購

　　采購是房地產(chǎn)項目中至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，目前絕大部分地產(chǎn)公司都具有自己的專業(yè)采購人員及團隊。但采購部門的職責(zé)與成本部門職責(zé)的差異性，使其不具備完整的成本管控意識，如何使采購業(yè)務(wù)與成本管理更好的切合，是海天密碼在第三個關(guān)鍵點所要研究的問題。

　　在此主要介紹以成本管理為綱的集中采購業(yè)務(wù)。

　　采購咨詢房產(chǎn)采購所設(shè)計到的工程、材料和設(shè)備種類繁多，要做到高性價比的采購實施，在宏觀上，需要采購人員根據(jù)項目實施的進度計劃，對項目的實施過程中的采購行為進行分類，又要制定提前制定好各類物資采購的時間周期表；在微觀上，有要求采購人員對每一類物資的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，價格行情，供應(yīng)商資源等有豐富的經(jīng)驗和精準(zhǔn)的把握，同時還要有房產(chǎn)方面豐富的談判知識和技巧。這就對我們的采購人員提出了很多的要求，不僅要做技術(shù)性還要做管理型，而且要做材料、設(shè)備、施工等各方面的全才。

　　而事實上要很多房產(chǎn)公司的采購人員要達到上面的要求很難，一個人的精力畢竟是有限的。而采購咨詢正是取他人優(yōu)勢為己所有，有效的彌補了采購人員技術(shù)上的不足。

　　集中采購

　　1.采購的目的

　　集中采購的根本目的是降低采購成本。

　　集中采購是通過匯集采購計劃取得剛好的采購性價比的行為，是大宗物資采購發(fā)展的必然趨勢。通過進行統(tǒng)一集中的供應(yīng)商管理與評估、采購價格管理、采購招投標(biāo)管理，匯集分采購計劃調(diào)整匯總，形成綜合采購計劃，并進行貨物的集中訂購業(yè)務(wù)和集中結(jié)算業(yè)務(wù)。有效的保證了供應(yīng)商提供穩(wěn)定的物資質(zhì)量，超低的采購價格，優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)等。實現(xiàn)了供應(yīng)商與采購商之間的互惠共贏戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

　　2、集中采購的模式

　　為實現(xiàn)采購業(yè)務(wù)集中管控的需求，集中采購包括以下幾種模式的應(yīng)用：集中定價、分開采購；集中訂貨、分開收貨付款；集中訂貨、分開收貨、集中付款；集中采購調(diào)撥等運作模式。具體采用哪種模式要看采購需求公司于集采公司之間的運營模式。

　　3、集中采購的功能

　�、沤y(tǒng)一采購基礎(chǔ)資料

　　集采公司根據(jù)開發(fā)商采購需求進行分類，確定常用類物資的種類、品牌、型號、配置等。在此基礎(chǔ)上選擇優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商，最終簽訂該物資的戰(zhàn)略合作方案，明確每一種配置標(biāo)準(zhǔn)的價格、服務(wù)等。

　�、平y(tǒng)一采購價格

　　采購價格是采購業(yè)務(wù)中的重要控制點，并且是采購中的敏感資料，集采公司通過與開發(fā)商簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，明確每種物資每種配置的戰(zhàn)略采購價格，有效保證了不同開發(fā)商哪怕訂單量很小的情況下，也能享受到遠低于市場行情的價格。

　　⑶有效保證供應(yīng)商提供優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量和服務(wù)

　　由于供應(yīng)商與集采公司之間是長期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，即使是針對某一個采購量不大的采購行為，為了保證雙方的長期合作，供應(yīng)商也會按照戰(zhàn)略采購協(xié)議的約定為開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量和滿意的售后服務(wù)。杜絕了一次性買賣過程中產(chǎn)生的不愉快行為。

　　⑷完善的服務(wù)條款

　　由于是集中采購，集采公司會綜合不同開發(fā)商在采購實施過程中經(jīng)常遇到的問題，容易產(chǎn)生糾紛的點，在于戰(zhàn)略合作供應(yīng)商的談判過程中，會著重協(xié)商，在戰(zhàn)略合作系一種明確約定雙方的責(zé)任和義務(wù)，有效的保護了不同開發(fā)商每一個單獨采購行為過程中的利益。

　　附：集中采購流程范例 

　　結(jié)語建議

　　從成本控制的角度講，控制階段越靠前，成本控制效果越好。在此再對設(shè)計階段的成本管理做幾點建議為本文的結(jié)語。

　　1、 要從管理和流程上，做好設(shè)計的優(yōu)化和成本管理

　　上期海天密碼講述成本控制工作中要求流程和制度優(yōu)化貫穿在整個項目進展中。對于三個關(guān)鍵點技術(shù)，在設(shè)計優(yōu)化方面，理應(yīng)注重從設(shè)計管理和成本管理，可降低時間成本和因人員素質(zhì)、項目差異、城市不同而造成的設(shè)計質(zhì)量和成本控制的差異性，是制度上的有力保障。首先，要求完善優(yōu)化設(shè)計合同和設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計交底；完善各專業(yè)各階段成本限額設(shè)計的要求；明確在設(shè)計交底流程和設(shè)計成果的復(fù)核過程中增強成本控制的要求。

　　2、要加強對設(shè)計院精細化管理，提高設(shè)計質(zhì)量，控制設(shè)計成本。

　　3、技術(shù)和成本等部門應(yīng)加強圖紙和技術(shù)文件的審核。做好設(shè)計限額的落實工作；部門間、專業(yè)間封閉審圖,成本主管參與對設(shè)計人員進行設(shè)計限額交底工作；

　　4、成本部門分階段跟進設(shè)計成本的制定、測算及優(yōu)化。

　　5、項目運作講求的是質(zhì)量、成本與進度的平衡，只有三者平衡才能獲得最好的社會效益和經(jīng)濟效益。應(yīng)避免兩種現(xiàn)象；一是不計成本地盲目追求設(shè)計效果，二是成本不合理導(dǎo)致品質(zhì)下降。

　　6、在初步設(shè)計與施工圖階段，主要完成目標(biāo)成本和設(shè)計質(zhì)量管理，技術(shù)審控和成本優(yōu)化要提前控制和全過程控制。

　　7、初設(shè)和施工圖階段，結(jié)構(gòu)設(shè)計的成本優(yōu)化具備很強的可行性。