“房地產(chǎn)健康發(fā)展”，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

調(diào)整舊的發(fā)展方式，探索新的發(fā)展模式，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場的新主題。中央經(jīng)濟(jì)工作會議日前提出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。一年以來，從諸多“重磅”的中央、地方政策出臺來看，“穩(wěn)”可以稱得上2022年房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞。

1、向“三高”舊模式告別

2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出房地產(chǎn)業(yè)“探索新的發(fā)展模式”的概念，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)。不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機(jī)制，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。從行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的角度來看，過去高舉高打的開發(fā)模式下，房企追逐于“規(guī)模錦標(biāo)賽”，以高杠桿、高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)彎道超車，導(dǎo)致債務(wù)率快速攀升。2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強調(diào)“房住不炒”。“房住不炒”延續(xù)近年來中央經(jīng)濟(jì)工作會議中房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)，但本次“房住不炒”相比以往有一定后移，放在了具體工作的后面，也表明“房住不炒”是長期堅持的房地產(chǎn)行業(yè)定位。這比2021年首提“探索新發(fā)展模式”的要求更進(jìn)了一步。而2023年要“向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，意味著一方面房地產(chǎn)既要市場化又要做好保障性住房發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)將正式與高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的舊發(fā)展模式告別，新模式的一個方面可能逐步增加現(xiàn)房銷售的比例。

2、保交樓、保民生、保穩(wěn)定

日前舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作。業(yè)內(nèi)人士表示，保交樓是重中之重，也是房地產(chǎn)政策出臺的重要著力點之一。2023年保交樓專項借款及配套資金將繼續(xù)加快落地，保交樓有望取得更多實質(zhì)性進(jìn)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場預(yù)期修復(fù)。如明年保交樓推進(jìn)順利，房企加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)、有效提升施工強度，則建安設(shè)備投資可能會出現(xiàn)明顯改善，成為房地產(chǎn)投資拉動項。此外，加快施工竣工將帶動房地產(chǎn)上游建筑建材、下游家具家電等行業(yè)修復(fù)，也會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響。

2021年7月份，我國第一次清晰地明確了住房保障的頂層設(shè)計，即公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等“三房”。“十四五”期間，以保障性租賃住房為主，保障性住房要占到新增住房的30%以上。保障性租賃住房以存量盤活為主，主要利用農(nóng)村集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置商辦改建。同時，國家也很重視存量住房利用，即老舊小區(qū)改造和城市更新改造（“兩改”）。前者以推進(jìn)水電路氣信等配套建設(shè)及小區(qū)內(nèi)建筑屋面、外墻、樓梯等公共部位維修為主，后者以老舊街區(qū)和城中村公共服務(wù)“補短板”為主。“兩改”的目的都是保留和利用低成本且區(qū)位好的住房，降低居住成本、提振居住品質(zhì)。“三房兩改”為核心的供給側(cè)改革是房地產(chǎn)新模式落地的核心。

3、激發(fā)市場主體活力

跨入2022年，中央頻繁釋放積極信號，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大。各地全面落實因城施策，一年間，地方出臺優(yōu)化政策近千條，創(chuàng)歷史同期新高。2022年年初，三四線城市率先出臺樓市扶持政策，其中四川自貢打響公積金“認(rèn)貸不認(rèn)房”第一槍，山東菏澤打響降低商貸首付第一槍。4月29日，中央政治局會議強調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2022年第三季度多地繼續(xù)出臺樓市支持政策，政策集中于保交樓等方面。在國慶前夕，人民銀行、銀保監(jiān)會、財政部、稅務(wù)總局四部門，針對房地產(chǎn)需求端擊出全國性政策組合拳，這是時隔六年半中央層面首次出臺穩(wěn)樓市一攬子措施，向市場釋放出明確信號。11月期間，金融管理部門推出多項舉措，整合了債券、信貸、股權(quán)融資等多種手段，涉及“保交樓”、預(yù)售監(jiān)管資金、房企并購等多個方面，打出房地產(chǎn)金融“組合拳”，市場稱為“三箭齊發(fā)”。

“八五”計劃至“十一五”規(guī)劃時期，國家層面大力提倡發(fā)展、活躍房地產(chǎn)行業(yè)與市場，極大地促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時也拉動了其他行業(yè)的快速發(fā)展。“十二五”規(guī)劃至“十四五”規(guī)劃時期，國家提出加強市場監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加大保障性住房供給以及“房住不炒”的理念，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

縱覽一年來國家對需求側(cè)和供給側(cè)如此密集和具有針對性的多部門政策、金融、配套措施支持，為房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“過渡期”的平穩(wěn)發(fā)展提供了強有力的保障。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，更多配套措施和“組合拳”將會出臺。