閑置宅基地可入市！國務(wù)院：建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度

為重塑新型城鄉(xiāng)關(guān)系，走城鄉(xiāng)融合發(fā)展之路，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興和農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，5月5日，中國政府網(wǎng)發(fā)布《中共中央 國務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系的意見》（下稱《意見》）。

《意見》指出，目前我國城鄉(xiāng)要素流動不順暢、公共資源配置不合理等問題依然突出，影響城鄉(xiāng)融合發(fā)展，因此建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制和政策體系十分重要。

其主要目標(biāo)：

1.到2022年，城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制初步建立。

城鄉(xiāng)要素自由流動制度性通道基本打通，城市落戶限制逐步消除，城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場基本建成，金融服務(wù)鄉(xiāng)村振興的能力明顯提升，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)保護(hù)交易制度框架基本形成，基本公共服務(wù)均等化水平穩(wěn)步提高，鄉(xiāng)村治理體系不斷健全，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、都市圈和城市郊區(qū)在體制機(jī)制改革上率先取得突破。

2.到2035年，城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制更加完善。

城鎮(zhèn)化進(jìn)入成熟期，城鄉(xiāng)發(fā)展差距和居民生活水平差距顯著縮小。城鄉(xiāng)有序流動的人口遷徙制度基本建立，城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場全面形成，城鄉(xiāng)普惠金融服務(wù)體系全面建成，基本公共服務(wù)均等化基本實(shí)現(xiàn)，鄉(xiāng)村治理體系更加完善，農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化基本實(shí)現(xiàn)。

3.到本世紀(jì)中葉，城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機(jī)制成熟定型。城鄉(xiāng)全面融合，鄉(xiāng)村全面振興，全體人民共同富�；�本實(shí)現(xiàn)。

其中，在建立健全有利于城鄉(xiāng)要素合理配置的體制機(jī)制方面，改革完善農(nóng)村承包地制度、穩(wěn)慎改革農(nóng)村宅基地制度、建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度等對農(nóng)村土地改革有重大影響。

保持農(nóng)村土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變，落實(shí)第二輪土地承包到期后再延長30年政策。

加快完成農(nóng)村承包地確權(quán)登記頒證。

完善農(nóng)村承包地“三權(quán)分置”制度，在依法保護(hù)集體所有權(quán)和農(nóng)戶承包權(quán)前提下，平等保護(hù)并進(jìn)一步放活土地經(jīng)營權(quán)。

健全土地流轉(zhuǎn)規(guī)范管理制度，強(qiáng)化規(guī)模經(jīng)營管理服務(wù)，允許土地經(jīng)營權(quán)入股從事農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。

加快完成房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證。探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。

鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置房屋。

在符合規(guī)劃、用途管制和尊重農(nóng)民意愿前提下，允許縣級政府優(yōu)化村莊用地布局，有效利用鄉(xiāng)村零星分散存量建設(shè)用地。

推動各地制定省內(nèi)統(tǒng)一的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，探索對增量宅基地實(shí)行集約有獎、對存量宅基地實(shí)行退出有償。

加快完成農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證。按照國家統(tǒng)一部署，在符合國土空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市；

允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧�體經(jīng)營性建設(shè)用地入市；

推動城中村、城邊村、村級工業(yè)園等可連片開發(fā)區(qū)域土地依法合規(guī)整治入市；

推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)房地一體、分割轉(zhuǎn)讓。

完善農(nóng)村土地征收制度，縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，維護(hù)被征地農(nóng)民和農(nóng)民集體權(quán)益。

也就是說，閑置宅基地可以入市！但國家發(fā)改委方面在解讀《意見》時仍然強(qiáng)調(diào)，“城里人到農(nóng)村買宅基地的口子不能開，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制的原則不能突破，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館”三大原則。

近兩年來，隨著農(nóng)村宅基地三權(quán)分置試點(diǎn)的推開，城里人到農(nóng)村買宅基地的現(xiàn)象再現(xiàn)，也引來了主管部委的多次發(fā)聲。

不過，從宅基地申請、宅基地使用權(quán)的利用和宅基地退出等多個方面，都有了“放活一些”的政策突破。

其中，政策力度最大的便是上述“允許村集體在農(nóng)民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧�體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”。

農(nóng)業(yè)農(nóng)村部經(jīng)濟(jì)研究中心研究員廖洪樂表示，這是此次《意見》的一大政策突破，過去宅基地雖然也被視作集體建設(shè)用地，但并不被看作集體經(jīng)營性建設(shè)用地，不能直接入市。這一政策會極大增加村集體在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市過程中的靈活性和主動權(quán)。

目前還在審議的《土地管理法》修正案草案提出，對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

這一政策會帶來多大影響？根據(jù)有關(guān)方面的測算，2013年全國的集體經(jīng)營性建設(shè)用地的面積約為4200萬畝。中國社科院農(nóng)村所在《中國農(nóng)村發(fā)展報告（2018）》中指出，農(nóng)民空置的宅基地可以用于整治的有1億畝左右。

不過，多位受訪人士均表示，這并不意味著這一億畝閑置宅基地都可以轉(zhuǎn)化入市。

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長嚴(yán)金明表示，雖然此類政策開了口子，但由于要滿足有償退出、農(nóng)民自愿的條件，還涉及村莊所處的規(guī)劃要求和空間位置，決定了這些閑置宅基地能否轉(zhuǎn)為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，以及轉(zhuǎn)化的價值。

所以，這一政策具體會對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)模造成多大影響，目前還難以估計。