2016《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》權(quán)威發(fā)布！深入剖析中國(guó)樓市

 

中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所在5月5日發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)皮書”）。海天小編針對(duì)藍(lán)皮書內(nèi)容，為大家深入剖析中國(guó)樓市目前以及未來一年可能出現(xiàn)的狀況。
 

『 關(guān)注NO.1 』

房地產(chǎn)價(jià)格在2017年下半年可能出現(xiàn)全面下滑 

藍(lán)皮書中分析，從2011年開始，房地產(chǎn)投資進(jìn)入下降周期。而正是從2010年以后，影響房地產(chǎn)購(gòu)買的人口紅利正在消失，與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也在降速。 

藍(lán)皮書首先給出2016年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的判斷，藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)指出，在全面寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策刺激下，房地產(chǎn)價(jià)格整體上將呈上漲趨勢(shì)，區(qū)域漲幅進(jìn)一步分化：一線和部分二線城市房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩；二線城市房?jī)r(jià)將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯；三四線城市在寬松的政策推動(dòng)下庫(kù)存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。但從較長(zhǎng)時(shí)期看，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。 

其次分析到經(jīng)濟(jì)只是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)因素，其中還要考慮貨幣政策，比如貨幣是不是超發(fā)，流動(dòng)性是不是泛濫，人民幣匯率問題等，房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌是多個(gè)因素作用的結(jié)果。“如果明年的貨幣政策緊縮，房?jī)r(jià)是有可能下降的；如果繼續(xù)量化寬松的貨幣環(huán)境，房?jī)r(jià)是不會(huì)下降的。宏觀經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)步調(diào)整，平穩(wěn)過渡，這是國(guó)家層面確定的。”國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部主任祝寶良指出，“房地產(chǎn)庫(kù)存依然很大，尤其在三四線城市。今年房?jī)r(jià)突然上漲，原因就是貨幣政策的寬松”。

民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華指出，從房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)來看，只要工業(yè)化、城市化、人口增長(zhǎng)這三個(gè)趨勢(shì)沒有結(jié)束，中國(guó)的房地產(chǎn)就依然還處于增長(zhǎng)期，只是增長(zhǎng)率在回落，而不是進(jìn)入到增長(zhǎng)率由正轉(zhuǎn)負(fù)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。從房?jī)r(jià)的角度來看，主要是因?yàn)榛�本的消費(fèi)需求依然還比較強(qiáng)烈，改善性的消費(fèi)需求更強(qiáng)烈，投資投機(jī)性的需求受到了抑制，因此，這樣一個(gè)角度來看它還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。 
 

『 關(guān)注NO.2 』 

新建商品房全國(guó)待售面積創(chuàng)新高

《藍(lán)皮書》指出，2015年末，全國(guó)商品房待售面積再創(chuàng)歷史新高，如果再考慮同期繼續(xù)增長(zhǎng)的房屋施工面積，短期內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的供給過剩。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡問題，其中一線城市和少量二線城市庫(kù)存迅速下降，而大多數(shù)二三四線城市則需要大力去庫(kù)存。 

在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大的背景下，受庫(kù)存壓力影響，全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅持續(xù)放緩和快速下滑，創(chuàng)1998年以來的最低值。加上房地產(chǎn)投資的低迷影響到其上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這已經(jīng)嚴(yán)重影響了短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 

2015年，全國(guó)商品房的平均銷售價(jià)格為6793元/平方米，同比漲幅為7.4%。而2014年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格的同比漲幅僅為1.4%。市場(chǎng)反彈跡象明顯，尤其是2015年下半年成交價(jià)格上漲速度較快。 

《藍(lán)皮書》還指出，本輪房?jī)r(jià)過快上漲在局部市場(chǎng)會(huì)形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，容易讓社會(huì)各界錯(cuò)誤認(rèn)為“房?jī)r(jià)只漲不跌”而忽視了潛在的房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，不利于改變長(zhǎng)期以來各種資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢(shì)，加大了地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。 
 

『 關(guān)注NO.3 』 

信貸寬松，導(dǎo)致“深圳速度”

2015年，深圳房?jī)r(jià)上漲近60%，領(lǐng)漲全國(guó)。王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，“深圳速度”雖有城市空間有限、產(chǎn)業(yè)支撐、居民收入高等基本面支撐，但深究其上漲過程，離不開政策刺激和寬松的住房金融支持。 

王業(yè)強(qiáng)表示，截至2015年底，深圳個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，而這些住房貸款對(duì)應(yīng)的住房（含保障性住房）總數(shù)均未超過京、滬的20%。這表明過于寬松的信貸環(huán)境為深圳房?jī)r(jià)快速上漲提供了重要支撐。 

信貸因素除了影響深圳的房地產(chǎn)直線上漲，也影響到北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2015年北京二手房從低迷、沖高再到回落、平穩(wěn)再?zèng)_高，這一系列動(dòng)作主要是受稅費(fèi)減少及信貸寬松等政策疊加影響，且政策執(zhí)行效果持續(xù)時(shí)間有弱化傾向。 
 

『 關(guān)注NO.4 』 

房產(chǎn)中介，告別“羊毛出在豬身上”

年初，房地產(chǎn)中介巨頭鏈家因卷入違規(guī)放貸風(fēng)波被調(diào)查，引發(fā)廣泛關(guān)注�！端{(lán)皮書》認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的核心服務(wù)在“成交”環(huán)節(jié)，后續(xù)衍生的金融業(yè)務(wù)應(yīng)由金融行業(yè)提供，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主動(dòng)放棄自己的陣地，涉足金融行業(yè)，企圖實(shí)現(xiàn)“羊毛出在豬身上”的夢(mèng)想將破滅。 

王業(yè)強(qiáng)最后表示，隨著金融行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，取消首付貸等規(guī)定的出臺(tái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將回歸交易服務(wù)的本質(zhì)。行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，寡頭化的趨勢(shì)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格價(jià)值會(huì)被重新發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員信息備案公示制度將會(huì)全面展開。 
 

『 關(guān)注NO.5 』 

中國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在四大問題

藍(lán)皮書認(rèn)為，中國(guó)住房制度構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：其一是交易市場(chǎng)，其二是租賃市場(chǎng)，其三是住房保障市場(chǎng)。從具體實(shí)踐看，王業(yè)強(qiáng)分析說，“交易市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，一直在不斷發(fā)展和完善。住房保障體系在最近幾年里加快建立和形成規(guī)模，而租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)，發(fā)展相對(duì)滯后。” 

中國(guó)城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)存在四個(gè)主要問題：一是在機(jī)制體制方面和有關(guān)法律方面還都需要完善；二是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在服務(wù)上還存在不規(guī)范、無序競(jìng)爭(zhēng)的問題；三是租賃市場(chǎng)存在監(jiān)管漏洞問題；四是租賃市場(chǎng)缺少專營(yíng)租賃服務(wù)化的企業(yè)，沒有形成一個(gè)規(guī)模的優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)品牌，使整個(gè)市場(chǎng)供給還是以散戶狀態(tài)為主。 

對(duì)此，報(bào)告建議，加快出臺(tái)支持住房租賃市場(chǎng)建設(shè)相關(guān)政策法規(guī)。首先，目前我國(guó)還沒有設(shè)立專門住房租賃市場(chǎng)的法律，《基本住房法》也尚未出臺(tái)，應(yīng)加速此方面立法，促進(jìn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展；其次，由于資金回流慢、周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)意愿不高，政府需出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)；此外，整頓規(guī)范房地產(chǎn)中介秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回穩(wěn)，但是2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)是否會(huì)像藍(lán)皮書中所說的——受到經(jīng)濟(jì)因素全面下滑，這個(gè)還需要看整體的城鎮(zhèn)化、去庫(kù)存、貨幣政策、信貸政策等一系列影響因素。海天小編認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)處于一個(gè)冷靜時(shí)期，在庫(kù)存量依然加大的情況下房企需要謹(jǐn)慎投資，但是房地產(chǎn)可以根據(jù)市場(chǎng)需求尋求一個(gè)新的轉(zhuǎn)變方向。