轉(zhuǎn)型+分化：2014年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)在哪？

2014年上半年已悄然流逝。回首這半年，可謂艱辛復(fù)雜。中國房地產(chǎn)巔峰期已過，走到了逐步下行的階梯，越來越多的企業(yè)開始審時(shí)度勢(shì)，調(diào)整戰(zhàn)略，甚至進(jìn)行轉(zhuǎn)型等新的嘗試。今天跟大家分享一組半年來的行業(yè)關(guān)鍵運(yùn)行數(shù)據(jù)，看看這半年的市場(chǎng)到底怎樣？而下半年的工作該如何布局？

煎熬，收縮，市場(chǎng)向大中型企業(yè)加速集中

——2014年半年總結(jié)

一、上半年全線城市回調(diào)，質(zhì)量最好的一線城市也未幸免

2014年上半年這波周期特點(diǎn)是市場(chǎng)主動(dòng)回調(diào)，積極去庫存，以應(yīng)對(duì)周期。

在去年年底，估計(jì)行業(yè)里的大多數(shù)人都沒想到，2014年上半年市場(chǎng)會(huì)如此大規(guī)模下調(diào)。年終靚麗的銷售業(yè)績和慶功的歡樂已被新的業(yè)績壓力所代替。

2014年的市場(chǎng)蕭條具體表現(xiàn)在:幾乎所有城市的銷售與新開工面積都在下行調(diào)整。

從數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商快速收縮戰(zhàn)線，新開工面積急速下降。2014年前四個(gè)月新開工面積下降了24%，而同期銷售面積下降8.6%。

進(jìn)入5月后，，全國房屋銷售面積降幅持續(xù)擴(kuò)大，同比下降7.8%同時(shí)；商品房銷售額下降8.5%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。其中，住宅銷售額下降10.2%，辦公樓銷售額下降14.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長2.5%。

截止2014年5月末，全國房屋新開工面積為5.99億平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新開工面積42588萬平方米，下降21.6%。

從國金證券公布的市場(chǎng)平均出清周期來看，周期的增長也標(biāo)志著存貨在進(jìn)一步積壓。

二、城市分化繼續(xù)

去年年底，我們?cè)诳偨Y(jié)2013年市場(chǎng)狀況，并做2014年市場(chǎng)預(yù)測(cè)的時(shí)候，已經(jīng)做出市場(chǎng)即將產(chǎn)生分化的預(yù)測(cè)。半年過去了，這樣分化的市場(chǎng)局越來越像股票市場(chǎng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)基本面下行的時(shí)候，無論地方城市環(huán)境多么優(yōu)良，各地市場(chǎng)都會(huì)一起回調(diào)。但質(zhì)地優(yōu)秀的市場(chǎng)會(huì)比較抗跌，而素質(zhì)較差的市場(chǎng)則會(huì)迅速下滑。下面來看如下幾點(diǎn)總結(jié)：

1、2014年上半年，只有少數(shù)城市表現(xiàn)優(yōu)秀，多數(shù)城市下行。

2、京滬深成交量分別下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均價(jià)依然堅(jiān)挺；二線城市成交量價(jià)均出現(xiàn)分化，大多數(shù)城市成交量下滑2-3成，個(gè)別城市甚至下滑4-5成；個(gè)別城市出現(xiàn)均價(jià)停漲或下降的趨勢(shì)，內(nèi)部分化明顯。

3、總體來看，一、二、三線城市銷量累計(jì)同比下降41%、23%、26%；一、二、三線城市需去化10.8、18.1、22.7 個(gè)月，同比分別增加4.7、7.2、9.2 個(gè)月。

4、從區(qū)域分布來看，東部城市是重災(zāi)區(qū)，中部城市穩(wěn)定，西部城市略有下降。

1-5月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比下降14.4%；銷售額下降14.7%。

中部地區(qū)商品房銷售面積增長0.3%，銷售額增長3.2%。

西部地區(qū)商品房銷售面積9367萬平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售額4855億元，增長1.8%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。

5、從省會(huì)城市分布來看，2014年1-5月僅有南昌、合肥、石家莊3城市成交量反漲。

6、從出清周期絕對(duì)值和自身縱向數(shù)據(jù)分析供求關(guān)系相對(duì)較好的城市有南昌、南京、成都。而蘇州、長沙、天津、杭州、福州去化周期上升較快，反映出市場(chǎng)還在持續(xù)惡化。

三、政策面從緊，但更趨于市場(chǎng)化，因地制宜

從政策面來看，2014年上半年的房地產(chǎn)政策體現(xiàn)為三個(gè)特征：

1、金融政策進(jìn)一步從緊，銀行體系對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)始終謹(jǐn)慎。

2、去年三中全會(huì)之后，沒有新的全國性的行業(yè)調(diào)控政策出臺(tái)。一刀切、一盤棋的政策做法已經(jīng)過去。尊重地方特色的、以市場(chǎng)化為原則的調(diào)控政策成為主基調(diào)。

3、地方政府根據(jù)各自的地區(qū)形勢(shì)，逐步開始出臺(tái)刺激政策，以維持市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。目前取消限購城市有：天津、佛山、無錫、寧波、呼和浩特、銅陵等。從另一方面可以看到的是，這些取消限購政策無疑都是高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)。

四、大型房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)集中度大幅上升

上半年TOP10、TOP20 的市場(chǎng)份額分別達(dá)到18.6%和24.3%，其中TOP20 集中度較去年提升5.4 個(gè)百分點(diǎn)，增幅為近年最大。

轉(zhuǎn)型、回歸一二線

——下半年展望

展望目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：“存量增加，增量遞減”，黃金十年已去，但還有“白銀十年”的發(fā)展機(jī)會(huì)。

具體來看2014年下半年，將呈現(xiàn)如下幾個(gè)趨勢(shì)：

一、下半年市場(chǎng)依舊低迷，但冷凍速度將趨緩，并逐步形成新的平衡

通過投行對(duì)重點(diǎn)城市供需測(cè)算表明，下半年存在20%以上供需差.因此行業(yè)還存在去庫存的壓力。但這樣的壓力會(huì)比上半年減少，開工面積的低迷會(huì)有所緩解，但仍然保持低位。

二、一二線城市價(jià)格企穩(wěn)要好于三線城市，三線城市仍然將維持下降的趨勢(shì)

市場(chǎng)環(huán)境較好的區(qū)域，新開工下行更有利于未來一年的區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)。

一線城市的存銷比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于二線城市，這代表一線城市的市場(chǎng)環(huán)境要更優(yōu)與二線城市。

三、庫存分化，少數(shù)城市優(yōu)異，多數(shù)城市仍舊難熬

庫存是判斷一個(gè)城市市場(chǎng)冷熱的最關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。我們從庫存來看看未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

1、從在建庫存數(shù)據(jù)來看，在建庫存較少的城市有合肥、廣州、南京，其中的合肥已經(jīng)比較接近歷史最低水平。

呼和浩特、烏魯木齊、蘭州、寧波在建庫存較大，這些城市中期房價(jià)會(huì)受到抑制，溫州的絕對(duì)水平雖然較高，但和自身相比，已經(jīng)處在去庫存過程中，相比歷史高點(diǎn)有明顯的下降。

2、從存量庫存數(shù)據(jù)來看，市場(chǎng)儼然分化成三個(gè)層次，分別是：

優(yōu)質(zhì)城市：合肥、成都

均衡城市：南京、蘇州、上海、廈門、廣州、深圳、南昌、重慶

問題城市：滁州、蕪湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青島、天津、錦州、威海、東營、九江、武漢、黃石、長沙、西安、大理、大同、呼和浩特

而在未來，青島、合肥、南京等城市未來房價(jià)彈性較高。

2014年下半年市場(chǎng)新機(jī)會(huì)

1、市場(chǎng)化產(chǎn)業(yè)園增長迅速，未來市場(chǎng)空間巨大

從2014年的政府放權(quán)調(diào)控的特點(diǎn)可以看出，白銀時(shí)代的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府將進(jìn)一步退回到裁判員的角色。未來行業(yè)內(nèi)，政府只負(fù)責(zé)管理公共事務(wù)，市場(chǎng)上的事務(wù)交由市場(chǎng)自行解決。

這在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒏�加顯著。所謂專業(yè)的人做專業(yè)的事情。專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)型企業(yè)在未來將在更大范圍內(nèi)替代政府性質(zhì)的低效招商的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些專業(yè)公司在2014年將會(huì)鎖定更精準(zhǔn)的客群群體，高效率的發(fā)展各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

2、東部城市舊城工業(yè)用地改造，存量市場(chǎng)的新機(jī)會(huì)

從上海下一步提升用地單位產(chǎn)值的思路來看，未來以上海為代表的東部城市集約化用地的原則將進(jìn)一步控制外圍城市化的擴(kuò)張，從城市中心低效的工業(yè)用地進(jìn)行改造，提升土地價(jià)值，將是市場(chǎng)開拓的主旋律。

3、體驗(yàn)式商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)

從2005年興起的商業(yè)地產(chǎn)高增長時(shí)代已經(jīng)過去，特別是以城市綜合體、Mall類產(chǎn)品為代表的城市級(jí)商業(yè)地產(chǎn)浪潮頂峰已過，萬達(dá)是這次浪潮中最大的收獲者。下一步商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的普及，將進(jìn)入更低級(jí)別的商業(yè)時(shí)代。這個(gè)時(shí)代里，區(qū)域級(jí)、社區(qū)級(jí)、小體量的商業(yè)將成為市場(chǎng)布局的重點(diǎn)。

社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展將結(jié)合社區(qū)服務(wù)業(yè)的升級(jí)全面開展。因此社區(qū)商業(yè)從如今開始就具備了互聯(lián)網(wǎng)基因，線下服務(wù)、體驗(yàn)及線上社區(qū)交流是社區(qū)商業(yè)最大特色。

體驗(yàn)式是綜合體泡沫的唯一出路。如果綜合體運(yùn)營商無法破解綜合體的課題，那么等待到最后就是窮途末路。

4、休閑養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)近兩年概念火熱，但這類產(chǎn)品總體來看，雷聲大雨點(diǎn)小。但不管怎樣，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是政府關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域，拿地的機(jī)會(huì)就在這里。下一步養(yǎng)老的發(fā)展的機(jī)會(huì)將是部分堅(jiān)持中高端產(chǎn)品線的房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型重點(diǎn)。

5、文化旅游地產(chǎn)

休閑產(chǎn)業(yè)大潮是即商業(yè)服務(wù)業(yè)大潮之后，新的一波主流趨勢(shì)。大城市的生活方式升級(jí)更重要的是其根本驅(qū)動(dòng)力。

萬達(dá)、迪斯尼、華僑城等文化旅游地產(chǎn)行業(yè)第一軍團(tuán)又是看重這一波大潮的趨勢(shì)，希望進(jìn)一步淘金。不管怎樣，首富的戰(zhàn)略眼光是值得關(guān)注的。畢竟能承載萬達(dá)這樣千億級(jí)企業(yè)持續(xù)高增長的行業(yè)不多，給國人提供文化休閑場(chǎng)所的旅游地產(chǎn)就一定是下一個(gè)高增長極。

6、物流地產(chǎn)

近兩年電商的沖擊實(shí)在太大，大到已經(jīng)開始改變商業(yè)地產(chǎn)的游戲規(guī)則。部分開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)將機(jī)會(huì)瞄準(zhǔn)到為電商做配套服務(wù)的物流基地。沿用馬云的策略，如果做不了NO.1，那就跟NO.1合作。因此，不少開發(fā)商開始更線上的大佬們合作，為大佬度身定做線下服務(wù)就是一個(gè)重要的思路。物流地產(chǎn)就是與大佬合作博弈的結(jié)果。

應(yīng)該說，2014年隨著主題地產(chǎn)時(shí)代來臨，所有這些都有一個(gè)核心邏輯，那就是遵循升級(jí)我們生活方式的腳步。凡是創(chuàng)新創(chuàng)造生活方式的產(chǎn)品都會(huì)收到追捧，而這只不過是時(shí)間早晚的問題。